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岸仔 | 13th Jan 2017 | 時事看法律 | (174 Reads)

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【經哲法漫談】夾錢買屋有回歸信託權嗎

法律構定或回歸信託(Constructive or resulting trust)是信託的一類形式,本欄讀者可能比較了解這法律概念。簡而言之,以買屋為例,業者為名義上及法律上的擁有者,但可能出錢者是另有其人,業者只是代他人擁有或部份擁有物業,一般就叫信託人,物業上就有法律構定信託的存在,買家要小心,不要以為只需付款給賣家就完整取得物業的權益。

信託是存在於衡平法(equity)的原則之中,一般物業的信託權益者要取回權益,只要能證明,是可以要求法庭頒下出售物業之令賣出物業取回權益部份。但居屋作為物業受到<房屋條例>的種種限制,包括有5年(前為10年)的禁售期,私下轉讓物業為法例所不准許等。香港的終審法院將兩種情況相類的案件,就相同的法律問題一併作出裁定,這件案例對所有的居屋業主都是重要的,讀者請特別保留。Cheuk Shu Yin v Yip So Wan[2013] HKC374。
案情是典型會在香港買樓,特別是居屋的情況,購買者財力不足,家人或是朋友出資首期或代供,同住或不同住,但用信託形式將出資的權益加附在物業之上,作為保障。本案原訴人及答辯人皆為已去世的黃太的兒子和媳婦,在1983年黃太及媳婦分別申請居屋,媳婦抽中成為業主,家庭之內的安排是黃太付首期,抽中者供樓及支付其他費用,這可說是典型安排;最後還是直接看終審庭澄清了甚麼法律原則:
(一)土地讓與(alienation)由於有<房屋條例>的存在,應有更寬闊的理解。特別當信託作為新派生性利益(derivative interest)的出現。
(二)一般物業受益人可要求業主將物業轉讓給他,但<房屋條例>不容許在禁售期轉名物業,亦不許出租物業令受益人得到一些收入。受益人亦無任何方法實現(realising)自己的權益,甚而無法干預合法賣家佔用物業。
(三)就算在禁售期後可得到權益,合資購買居屋顯然不是有吸引的投資方式。
(四)在公共利益的考慮,居屋申請人收入限制下很有可能無法付給首期或供樓,由家人或朋友提供資助但讓資助者成為物業的受益人並能在禁售期後得益是好事。
(五)由於利益是遙遠的,濫用這一回歸信託安排的情況不會普遍。(六)因此否定這類回歸信託是不公平的,法庭承認受益者的權益。衡平利益並不算是物業的轉讓。◇

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