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岸仔 | 12th Jan 2018 | 時事看法律 | (20 Reads)

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逆權佔有的地方可出租嗎?

大家都應該知道甚麼是逆權管有(Adverse Possession)吧?本欄多次介紹這類案例,那是指未經地主的同意佔有地方20年之後,佔有者在普通法而言成了土地的管有者,對土地享有權益。但這權益是否包括在佔有時間之內將佔有的土地分租給人,這類分租會否構成管有的終止從而要從頭再計算20年的管有時間?下面是一件有趣的案例,可以解開這一問題。Chong Yuk Por v Chan KamMuk 505[2013], HKC

原告人及其家庭住在南丫島北角新村的一幅地上的木屋。原告人的父母自1970年便居於這裏,原告人則在1979年自大陸來港後亦居於這裏。與訟雙方對原告人管有這土地無爭議,被告人為土地登記法律上的地主。

在1968-70年原告人的父母搬到薄扶林村以謀求更好的生計。他們將木屋交給一位周先生住,並不收租,但有居住地特許(license)。原告人母親在1977年收回特許並搬回土地上居住。

法律上的爭議是被告指原告及父母是以租客(tenants)的身份租住地方,並存在一口頭租約,年祖20元,到1999年加到200元,並寫下一租約,為期5年。原告則指租約是被迫及被騙的情況下簽的,他並不識字,租約以為是指近鄰的一幅農地。

還是直接跳到法官的裁決,是逆權管有在這一情況下有效,被告人在土地上的權益已因逆權而消失(extinguished)。法官指法律上一人指稱逆權擁有土地必須事實上管有土地並有意圖去管有這土地,為期20年。事實上管有須有控制能力及單一單獨的管有(Single and exclusive possession)。當地主的擁有權一經消失,就會完全消失,之後再不能因聲稱擁有權(acknowledgement)而重新取回所有權。

法庭認為最遲在1989年(自原告人父母在60年代起居於土地上)20年的逆權佔有期已然到達,被告人的地權已被逆權取替,之後的租約根本不改變已成事實的逆權管有。

佔有者(squatter)的佔有可以經由特許進行。所以,1968年到77年的期間,法律上原告人父母依然處於逆權管有土地的境況,管有不被視為已經中斷。另外,雖然法律上已不具關係,法庭裁定認為1999年的租約並無清楚指明是有關的土地而非只是鄰近的農地。◇

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