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岸仔 | 17th Aug 2018 | 時事看法律 | (22 Reads)

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買了一個失實陳述的花園怎辦?

買了一個有僭建物或附加物的物業,當附加的部份出了問題之時,責任誰屬?一般而言僭建物要清拆,附加物如花園停車位要交還給政府之時,物業的價值必然大降,但買家自己有審視物業,有請律師負責法律文件的準備,物業的升值與貶值的後果,自應由買方自承責任。

但也有例外的,就一如普通貨品的買賣,賣房對貨品的品質有失實陳述(Misrepresentation)的描述,情況就完全相反,等同買賣失效的嚴重。Santani Ltd v Shum Shuk Fong (2013)3HKC 50。

原訴人向答辯人購買了一個物業,多付了物業市值之外200萬元,皆因物業附加了一個花園。這個花園答辯人已經向政府以租約形式租用了16年,並且曾經花費200萬元加以美化。原訴人知道定期要向政府續約,但答辯人作為賣方告訴原訴人一切「沒有問題」。

在物業成交之後的一個月,答辯人收到政府的遷出通知(notice to quit),遷出前要先將花園內兩個非法僭建物拆除。在清除僭建物之前政府不會以公開招標形式再租出花園。

原訴人要求賣方的答辯人退回物業價值之外多付的200萬元,理由是賣方誤導花園的續租是沒有問題的,而賣方一直知道政府在追究增加花園價值的僭建物,有些情況沒有告訴原訴人,原訴人亦不能經查冊得悉情況。事實是在2003年起政府就要求答辯人拆除僭建物,之後多次收到若不拆除政府會終止租約的警告。2007年政府發出過清拆令,但答辯人沒有理會。

法庭裁定原訴人勝訴。法庭接受相關的失實陳述的確存在。在作供時答辯人囉嗦多言,但不能也顯然不願直接回答問題。答辯人說只形容過花園是政府土地而賣方要自行申請租約,是不可信的。這樣簡單的形容無法取得那多出的200萬利益。答辯人只說沒有問題(No Problem),但若然原訴人不能再享用土地這不可能是沒有問題的情況。

答辯人與地政署多次交涉的情況從無向原訴人透露,所謂「沒有問題」就是一種失實的陳述。答辯人只說沒有問題最少也是魯莽(Reckless)及不負責任。原告人因其陳述而接受了買賣合約,應賠償差價的216萬多元。◇

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