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岸仔 | 3rd Jun 2011 | 時事看法律 | (453 Reads)

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大廈維修費以平率計算

這一段時間,多層大廈的物業出現僭建問題,連特區的特首似乎也不能免除。本欄上星期介紹了多層大廈的公契問題,是個別業主佔了大廳公共地方的常見法律問題,另一個常見的爭議,是大廳公共地方的維修費用如何承擔,是發展商還是業主負責,是業主負責之時又是如何分擔,是基於「共享率share rate」還是「平率flat rate」,這些都是現實不過但也是經常引起爭議的問題。簡而言之,一切是依照大廈的公契(DMC, Deed of Mutual Covenant)的內容為依歸。這看似公平,但大廈公契原來是香港的特產,以英國普通法中土地法的精神為引申,只有本土經驗,不會有英美案例作支持,是否公平合理,只是見仁見智,所以公契問題時有爭拗,成為新聞。下面是一件典型的公契爭議案例,為了區區數千元的管理費,案件上訴到上訴法院。

好運中心業主立案法團 V 楊渠(Incorporated Owners of Shatin New Town V Yeung Kui)[2010] 2HKC 241
沙田新城是由四個發展商在1983年發展,申訴人為業主法團,這個發展計劃包括了商業的部份,有4層之多另有地庫商店及停車場。在商場之上為八座多層大廈共1,400戶住戶。沙田新城是香港繁榮及有的商住地標,相信所有港人曾經到訪購物活動。

大廈法團在一次會議中議決對大堂、入口地方及大廈的外牆進行維修。進一步議決由於這筆例外的支出,需要增加管理費450元一個月,為期2年。維修總費用為1,500萬。答辯人為其中一住戶,他在數個月後拒絕付款,共欠法團9千元。法團對他起訴。在土地審裁處法官取消了法團的起訴申請,法團上訴到上訴庭,最終勝訴。

法律觀點為大廈的入口與外牆在一商住合併的發展計劃之內是由發展商所擁有,所以發展商應單獨負責維修。另一看法是這些地方是發展計劃的公共地方,所以維修是應由大廈的業主共同分擔。由於這類形式的商住發展物業在香港隨處可見,案件影響深遠。

上訴庭認為這類大廈的入口、通道、花園、公用房間及外牆並不由任何一人擁有,而是由所有業主共享,是為獨有的概念上共有(Notional Share)而詳情經公契列明。若公契沒有提及,則〈建築物管理條例〉(法例344章)可被引用。

沙田新城的公共地方按公契並非發展商擁有,而是由業主全權使用。保留給發展商的是在外牆裝喉管及作廣告用途,但要先取得業主管理一方的同意,亦可能要政府同意及不能影響業主使用物業的權益。

由於公契沒有給予發展商全權使用,據〈建築物管理條例〉,大廈業主有責任負責大廈的良好維修。法團由於並無設立良好的維修基金,這筆意外的維修支出變成需要由所有業主承擔,而承擔按公契是「平率」計算,法庭亦認為合理,因為是有益於所有業主的行政決定。◇